来源：中 国 经 营 报/陈嘉玲　

导读：财富端，理财经理抢不到的是额度；资产端，监管戴上“紧箍咒”的亦是额度。

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“产品早上十点半上线，一共就6个亿，下午3点左右排队预约的资金超过10亿。”

某信托公司一位理财经理近日透露了“抢额度”的日常，但这天他和客户“运气不太好”，没有抢到。他所提及的产品是某一线城市的商业地产信托，预期年化收益率为6.8%?7.6%，募集资金不超过6亿元。

火热“抢额度”的同时，房地产信托发行却持续降温。

9月份，房地产信托募集资金347.70亿元，环比下降近四成；截至三季度末，投向房地产的新增信托资金不足500亿元，占新增信托总规模比例低于一成。

与此同时，《中国经营报》记者通过不完全统计发现，9月份以来，68家信托公司中，约有23家机构新募集发行房地产信托。

由于受监管压降融资类业务规模、地产业务额度管控、房企债务规模管控等政策影响，信托公司的地产业务模式亦正在发生转变。

各家信托公司正在积极探索地产真股权投资、永续债信托、供应链金融、“资产收益权+回购”等模式。

地产信托寒冬

伴随监管政策收紧和行业转型深入，房地产信托发行渐已入冬。

本报记者通过用益信托网查询统计获悉，10月1日至10月15日期间，市场上共发行16只投向房地产的信托产品，发行规模总计55.79亿元，产品平均期限为1.76年，平均年收益率为7.42%。

从国庆中秋双节前后的表现来看，房地产信托的发行数量、发行规模和预期收益率均大幅“降温”。用益信托网数据显示，去年同期（2019年10月1日至10月15日期间），共发行188只房地产信托，规模总计320.32亿元，产品平均期限为1.56年，平均年收益率为8.28%。

房企信托融资寒冬并非骤然而至。

根据中国信托业协会统计数据显示，2020年2季度末，房地产资金信托余额为2.50万亿元，同比2019年2季度末的2.93万亿元下降14.68%，环比2020年1季度末的2.58万亿元下降3.10%。与此同时，过去几个季度，房地产信托余额占比是持续下降的。其中，2019年2季度末和4季度末的占比分别为15.38%和15.07%，而2020年1季度末和2季度末占比分别为14.57%和14.16%。

自5月份资金信托新规公布以来，信托产品量价随之逐步走入下跌趋势。记者通过对比用益信托各月度统计数据发现，今年6月份，信托产品发行规模为3628.59亿元，其中房地产信托规模为1390.37亿元，均系自2019年初以来的月度最高值。随后的三季度，信托产品发行端持续降温。

另据普益标准的统计口径，9月共有58家信托公司发行了1590款集合信托产品，发行数量环比减少了223款，降幅为12.3%。

其中，外贸信托、五矿信托、光大信托和中融信托这前四位信托公司，发行的信托产品总计522款，占比超过三成。

单从房地产信托来看，其发行数据在三季度出现了“大滑坡”。统计数据显示，截至9月30日，9月份房地产信托募集资金347.70亿元，环比下降39.86%。

本报记者通过对68家信托公司官网、APP等渠道的不完全统计发现，9月份以来约有23家机构新募集发行房地产信托。中部地区某信托公司4月份发行了23只房地产信托产品，5月份发行了6只，6月至9月分别仅发行了2只产品。

根据中国信托登记有限责任公司统计，今年三季度末，投向房地产的新增信托资金不足500亿元，占新增信托总规模比例年内再次低于一成。相应地，投向工商企业的新增信托资金在三季度末超2000亿元，占新增信托总规模比例超四成。

监管政策“紧箍咒”

财富端，理财经理抢不到的是额度；资产端，监管戴上“紧箍咒”的亦是额度。

业内人士分析认为，房地产信托发行规模下滑，最主要的原因是下半年以来的融资类信托额度管控。